Les sociétés civiles de placement immobilier se sont déjà préparées à une éventuelle crise en privilégiant la diversification de leurs actifs. Cela afin de mutualiser efficacement les risques. Avec les conséquences du Covid-19 sur l’économie, il est donc primordial d’optimiser cette diversification qui touchera les parts à souscrire.
Diversifier son portefeuille de SCPI
Bien que cette stratégie d’investissement porte effectivement ses fruits, la diversification ne doit pas être réalisée au pifomètre, mais toujours en fonction de votre profil d’investisseur. Il est donc important de demander l’avis de votre conseiller en gestion de patrimoine avant d’investir, afin que vos choix soient en parfaite adéquation avec votre situation et vos objectifs.
Exemple de diversification de portefeuille de SCPI:
- placer une SCPI défiscalisante pour celui dont la charge fiscale a besoin d’être allégée. Par exemple des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux, c’est-à-dire des actifs reposant sur l’immeuble de logement, neuf et ancien à la fois.
- opter pour des SCPI spécialisées dans divers secteurs d’activité. Par exemple des SCPI de bureaux, des SCPI spécialisées dans le domaine de la santé, de l’environnement, de la prise en charge des seniors, ou encore des SCPI de commerces, etc. Le choix est infini. La segmentation peut même s’affiner. Exemple, pour les SCPI de bureaux et de commerces, cibler celles dont les locataires sont les plus susceptibles de s’acquitter des loyers pendant les périodes de crise, par exemple les grandes enseignes, les entreprises spécialisées dans la grande distribution, dans la livraison, etc.
- acheter des parts en pleine propriété et des parts en nue-propriété
- choisir des SCPI de différentes sociétés de gestion : ces dernières déploient chacune leur propre politique d’exploitation. Ainsi, si l’une d’entre elles se retrouve en situation de difficulté, l’investisseur pourra continuer à compter sur les autres et donc tabler sur le maintien d’un portefeuille sain.
- opter pour des SCPI diversifiées géographiquement : il est tout aussi intéressant de se pencher sur la répartition des actifs de chaque produit. Ainsi, si la crise affecte particulièrement une région ou un pays, la SCPI pourra continuer à fonctionner grâce à la continuité de l’exploitation des immeubles implantés dans les régions épargnées.
Les conséquences d’une faible diversification pour les SCPI
Les SCPI n’ayant pas composé un parc diversifié s’exposent à des risques élevés puisque l’ensemble des immeubles pourrait être affecté par l’insolvabilité des locataires en temps de crise. Ainsi, le taux d’occupation financier est en baisse, entraînant le déblocage du report à nouveau pour les SCPI qui ont pris la précaution de s’en constituer. Rappelons que ce report à nouveau recueille une partie des loyers versés par les locataires avant la distribution du reste aux associés à titre de dividendes. Cette partie des loyers non versés ne sera débloquée que si la SCPI fait face à de lourds problèmes d’insolvabilité des locataires, par exemple précisément dans le contexte actuel.
Pour les SCPI les plus fragilisées, les sociétés de gestion peuvent avoir recours à la révision à la baisse du montant des dividendes, voire à leur suspension.
Se constituer un portefeuille équilibré
La constitution de son portefeuille de SCPI ne devra pas uniquement reposer sur ces paramètres. Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, l’intervention d’un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandée. De plus, la question qui se pose est la suivante : est-il encore prudent d’investir dans ce type d’actifs avec la crise du Covid-19 ? Le déconfinement progressif sur une grande partie du territoire pourra certes permettre la reprise des activités pour la majorité des locataires. Toutefois, la durée de la période de récession est encore incertaine. Toujours est-il que les SCPI ne sont pas gravement touchées à la différence des autres produits d’investissement sur le marché actions.
