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Quelle fiscalité pour les SCPI via un contrat d’assurance-vie ?

Avec la chute du rendement des fonds en euros, les assurances-vie se servent désormais d’actifs financiers et immobiliers pour faire progresser leur rendement. Par exemple les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI qui composent les supports en unités de comptes. Dès lors que les revenus locatifs de ces SCPI sont directement introduits dans l’assurance-vie, leur fiscalité est celle de cette dernière. Rappelons par ailleurs que les SCPI sont fiscalement transparentes et que c’est le détenteur de parts lui-même qui doit déclarer ses revenus.

Les revenus locatifs déduits de l’IR de l’épargnant

Tout d’abord, les revenus issus de la SCPI sont déductibles de l’impôt sur le revenu de l’épargnant, plus précisément des revenus imposables. Cela à condition que le contrat soit toutefois verrouillé sur le long terme et après la période de 8 ans. Attention au plafond de déduction autorisée. De même, il doit être question d’assurance épargne-pension, et la prime déductible est déterminée de manière annuelle par un système d’indexation.

Une fiscalité favorable et en fonction de plusieurs paramètres

Note : on entend par primes dans notre article, celles qui ont été apportées librement par l’épargnant mais aussi les dividendes des SCPI. Il existe deux modes d’imposition : celui qui se rapporte aux primes versées à compter du 27 septembre 2017 et celles d’avant cette date.

  • La fiscalité pour les versements pour les primes versées avant le 27 septembre 2017 : les primes sont imposées soit selon le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL), soir selon l’impôt sur le revenu.
  • La fiscalité pour les versements ultérieurs au 27 septembre 2017 : les primes sont soumises au régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), lequel ne s’applique cependant qu’au moment du rachat du contrat, c’est-à-dire en cas de sortie en capital et pour les plus-values.

L’imposition est fonction du montant des versements (égal ou supérieur à 150 000 euros pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple). L’âge du contrat est également considéré, c’est-à-dire si celui-ci date de plus de 8 ans ou non. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux au taux de 17.2% sont taxés.

Rappel sur la fiscalité des SCPI détenues en direct

Le régime fiscal des SCPI hors assurance-vie est plus contraignant. En effet, les revenus locatifs sont imposés, soit sous le régime réel, soit sous le microfoncier et ce, en fonction du montant des recettes locatives enregistrées (supérieures ou inférieures à 15 000 euros). Outre les revenus, les plus-values générées en cas de cession des parts ou de revente du parc sont imposables. Toutefois, l’imposition dans ce dernier cas rejoint celle de la plus-value immobilière, c’est-à-dire que cette dernière est exonérée d’impôt si la SCPI a été détenue pendant au moins une durée de 22 ans. Les prélèvements sociaux sont aussi gommés après une durée de détention de la SCPI de plus de 30 ans.

Faut-il alors préférer les SCPI dans une assurance-vie ?

Investir dans une SCPI ne doit pas seulement être motivé par son aspect fiscal, mais aussi compte tenu de plusieurs autres paramètres plus importants. Par exemple, si elle répond effectivement aux attentes de l’investisseur et si elle génère un bon taux de rendement. Toujours est-il que certaines performances de la SCPI sont diluées par le biais de la politique de gestion des assureurs : application des frais d’entrée et de gestion, distribution partielle des dividendes (à hauteur de 85% environ), mais aussi baisse du prix de la souscription, etc. Par conséquent, inutile de choisir une SCPI précise ; il est plutôt recommandé de se focaliser sur le rendement du contrat proprement dit, sachant que toutes les SCPI sélectionnées sont reconnues pour leur excellente rentabilité.

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