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SCPI versus OPCI : différences de fonctionnement

Les meilleurs produits de la pierre-papier sont sans conteste les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Ce sont tous deux des titres de propriété proposés à l’investisseur, dont le support est un bien immobilier géré par un tiers exploitant. Ci-après les différences de fonctionnement entre ces deux puissants véhicules de placement.

La SCPI, purement constitué d’actifs immobiliers

La SCPI a pour mécanisme l’exploitation d’un parc 100% immobilier. Celui-ci est diversifié comme suit :

  • un parc de biens neufs destinés à défiscaliser sous Pinel
  • un parc de biens anciens destinés à défiscaliser sous Malraux ou sous le régime du déficit foncier
  • un parc de biens à usage de logement
  • un parc d’immobiliers professionnels, ces derniers étant eux-mêmes ultras diversifiés : en typologie (bureaux, murs de boutiques et de magasins) et en localisation géographique
  • un parc de biens spécialisés ou thématiques (les biens dont les murs sont exploités par des professionnels œuvrant dans l’éducation ou dans le secteur de la santé par exemple).

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L’OPCI, un mix de pierre et d’actifs financiers

L’OPCI quant à lui est composé d’une certaine proportion de biens immobiliers et de valeurs mobilières. Ces dernières sont les SICAV (sociétés d’investissement à capital variable) et les FCP (fonds communs de placement). De par cette composition assez spécifique, les OPCI se distinguent des SCPI par leur exposition à des risques plus élevés de perte en capital. Tout comme les SCPI, les OPCI diversifient également leur patrimoine. Ils incluent dans leur parc des sociétés civiles immobilières ou SCI, ou encore des sociétés non cotées. Les OPCI ont également pour avantage d’avoir recours à l’emprunt dans la constitution de leur patrimoine : 10% de la valeur des actifs financiers et 40% de la valeur des actifs immobiliers.

Qu’il s’agisse d’une SCPI ou d’une OPCI, le mode de souscription est le même : l’investisseur achète des parts auprès de la société de gestion et perçoit des dividendes.

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